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快餐連鎖店裝修分析及選址策略
快餐連鎖分成三種形式：正規連鎖、自由連鎖和特許連鎖。正規連鎖，又叫直營連鎖，是處于同一流通階段，經營同類商品，由總部集中統一管理，進行共同經營的零售企業集團，它是連鎖店的基本存在形式；自由連鎖，也叫自愿連鎖，其經營機制可概括為：分散在各地的數目眾多的零售商在維持著各自的獨立性的同時，保持著長期的連鎖關系，從而使商品的進貨及其他事業趨于共同，以實現規模利益；特許連鎖，又叫合同加盟連鎖，是指由主導企業即特許人把自己開發的商品、服務和營業系統，以合同的形式授予加盟店即授許人在規定區域內經營的權利的連鎖經營形式。
快餐連鎖經營是社會經濟發展到一定階段的客觀趨勢，也是現代國際間一種行之有效的商業經營形式，是隨著一個國家的經濟騰飛而迅速發展起來，大規模、國際化的連鎖集團的出現和發展在國民經濟中發揮了不可或缺的作用。在我國，連鎖經營企業正以平均每年114 ％的速度發展，全國已有連鎖經營店1.5萬余家。幾乎所有的行業都可以用連鎖店的方式來經營，特別是在餐飲行業。餐飲行業發展連鎖經營有著很好的前景，其市場潛力非?？捎^。餐飲行業進行連鎖經營，其連鎖店的位置對連鎖店的經營有著決定性的影響，選址不當，將導致經營的失敗。本文就餐飲行業進行連鎖經營選址中影響選址的因素、選址的基本原則、選址的方法進行系統的討論，并建立相應的選址數學模型。
一、快餐連鎖經營選址中應考慮的因素
在餐廳連鎖店選址的過程中，必須對所選定的潛在地址的相關因素進行詳細的分析，影響餐廳連鎖企業營業地址選擇的因素從宏觀上講包括地理因素、社會因素、文化因素、經濟因素和市場因素等，具體來講包括以下內容：
1、地區經濟
飲食消費是在人們滿足日常衣、食、住、行等需要之后的可自由支配資金的支付。一個地區人們的收入水平、物價水平都會影響到人們消費的金錢數量和他們必須支付的價格。一般地，當人們的收入增加時，人們愿意支付更高價值的產品和服務，尤其在餐飲消費的質量和檔次上會有所提高，因此，餐廳連鎖企業一般應選擇在經濟繁榮、經濟發展速度較快的地區。
2、區域規劃
在確定餐廳連鎖店之前，必須要向當地有關部門咨詢潛在地點的區域建筑規劃，了解和掌握哪些地區被分別規劃分為商業區、文化區、旅游區、交通中心、居民區、工業區等資料。因為區域規劃往往會涉及到建筑物的拆 遷和重建，如果未經了解，盲目的選定連鎖企業，在成本收回之前就遇到拆 遷，會使企業蒙受巨大的經濟損失，或者失去原有的地理優勢。同時掌握區域規劃后便于我們根據不同的區域類型，確定不同的經營形式和經營規格等。
3、文化環境
文化教育、民族習慣、宗教信仰、社會風尚、社會價值觀念和文化氛圍等因素構成了一個地區的社會文化環境。這些因素影響了人們的消費行為和消費方式，決定了人們收入的分配方向。一般而言，文化素質高的人，對餐飲消費的環境、檔次的要求比文化素質低的人要高。文化環境的不同，影響連鎖經營的規格和規模。
4、消費時尚
一段時期的流行時尚，往往能在很大程度上影響消費者的消費方式和方向。隨著人們消費水平的提高、衛生觀念的增強，人們在餐飲消費上越來越注意就餐的環境衛生，這樣外表裝修美觀、舒適、潔凈的連鎖餐廳就越來越為人們所接受。
5、競爭狀況
一個地區餐飲行業的競爭狀況可以分成兩個不同的部分來考慮。一是直接競爭的評估，即提供同種經營項目，同樣規格、檔次的餐飲企業可能會導致的競爭，這對餐飲企業來說，是消極的。二是非直接競爭，包括不同的經營內容和品種，或同樣品種、不同規格或檔次的餐飲企業，這類競爭有時起互補作用，對餐飲企業是有利的。在選擇連鎖經營區域時，如果無任何一種形式的競爭，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競爭，都是值得連鎖經營集團在投資前認真研究和考慮的。競爭既是一種威脅，又是一種潛在的有利條件，只要把競爭對手作為一面鏡子認真分析其優勢或劣勢，就便于我們在競爭中掌握主動。
6、地點特征
地點特征是指與餐飲經營活動相關的位置特征。如餐飲企業經營所在的區域，如政治中心、購物中心、商業中心、旅游中心以及飲食服務區的距離和方向。連鎖餐廳所處的地點直接影響餐廳經營的項目和服務內容。
7、街道形式
這個因素分析餐飲業連鎖經營的選址模式主要考慮到街道和交通的形式會吸引人們到這個地方來，還是他們因旅游而使人口發生移動。
8、交通狀況
關于目標地點的街道交通狀況信息可以從公路系統和當地政府機關獲得。如果交通的數據最近還沒有被統計出來。那么可以選取一天中最有意義的樣本數據作為參考。交通狀況的計算往往在中午、周末的晚上和星期天。一段時間內統計的數據應去除那些帶有偏見的結果。晚餐時間的統計可能會由于靠使用長期車票的人的交通產生很大的影響。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區車輛流動的數據以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。
9、規模和外觀
餐廳的餐廳位置的地面形狀以長方形、方形為好，必須有足夠大的空間容納建筑物、停車場和其他必要設施。三角形或多邊形的地面除非它非常大，否則是不足取的。同時，在對地點的規模和外觀進行評估時也要考慮到未來消費的可能。
10、餐廳的可見度和形象特征
餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個角度看，都可以獲得對餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進行評估的，這對于坐落于交通擁擠的高速公路傍的地點是重要的，餐廳的可見度往往會影響到餐廳的吸引力。同時，餐飲企業無論從經營內容、方式、菜品質量、服務、裝修等方面，還是在所選地址上都應具有明顯的突出的形象特征。對坐落在擁擠的商業中心的連鎖餐廳尤為重要，形象特征會增加整個連鎖企業集團的吸引力。
11、經濟成本
餐廳連鎖經營的關鍵因素之一就是經濟成本， 在選擇連鎖餐廳時就應充分考慮所在地區影響將來經營的成本因素。
1）土地價格或建筑物租金
地價或租金的費用是在逐漸上漲的，而且餐飲企業在投資時，土地費用或建筑物租金所占的比重也是較大的。城市不同區域、不同街道、不同地段其地價或租金相差是很大的。因此在選址時，應選擇地價或租金合理的，有較大潛在優勢的位置。
2）能源供應
能源主要是指水、電、天然氣等經營必需具備的基本條件，基本標準是“三通一平”。在這些因素中，水的質量尤為重要，因為水質的好壞直接關系到烹調的效果。
3）原材料的供應及價格水平
餐飲企業經營每天都必須大量采購鮮活的原材料，如果所在地區原材料供應不足，會影響餐飲企業的服務水平和聲譽，如從外地空運會增加成本，影響企業經營。如原材料有供應，那么貨源是否充足，價格是否合理、穩定，都是在選擇連鎖經營的區域是需要考慮的因素。
4）勞動力供應狀況及工資成本高低
餐飲企業需要使用許多掌握高技術大人員，如廚師或具有一定技能的服務人員等。潛在市場上是否具有企業所需要的人員及其工資標準對連鎖餐廳尤為重要，這關系到整個連鎖集團的服務水平和聲譽，以及向其他地區的拓展問題。
5）旅游資源
這一因素主要影響著過往行人的多少、旅客的種類等，因此對旅游點資源一定要仔細分析，綜合其特點，選擇適當的位置和餐廳的種類。
二 連鎖餐廳選址的原則
連鎖餐廳的選址是一項復雜的工作，在考慮上述基本因素的基礎上，還應確定具體的經營場所。選擇具體的經營場所應遵循下列基本原則：
1、目標市場原則
任何餐飲企業，都要根據目標市場，選擇適當的地點，建立相應的規模，選擇相應的設施設備和相應的經營內容和服務檔次。連鎖餐廳的目標市場一般是高、中檔次的工薪收入的階層，地址宜選擇商業中心、居民區域和工薪階層工作區域，經營方式上可分析餐飲業連鎖經營的選址模式選擇快餐、自助餐等。
2、容易接近原則
連鎖餐廳應選擇在交通便利的商業區、經濟區、文化區，要盡可能的設置規模相當的停車場，方便顧客來往；連鎖餐廳應按所在地人們行進、停留的規律選址?？傊?，餐廳原則上應選擇在顧客容易接近的地段和位置，因為顧客是以方便性來決定進入哪家餐飲企業的。
3、具有可見度原則
連鎖餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，比如說選址的位置無論在街頭、街中、巷尾，應讓顧客從任何一個角度看，都能獲得對餐廳的規模和外觀的感知，當然這需要從建筑、裝飾等幾個方面來完善。一般而言，連鎖餐廳宜緊靠某條主要街道，繁華的商業區域或某個公寓區。
4、投資預期目標原則
連鎖餐廳在選址時，除考慮外部因素外，還應考慮自身的條件，如經營品種、方式等，要以能實現預期投資目標的地點來衡量地理位置的優越程度。
三 連鎖餐廳選址的模式和方法
為了方便準確的找到連鎖餐廳選址的方法，當今世界上的餐飲行業都已開始利用計算機來建立選址數學模型，作為人們選址的輔助參考。這里提供美國餐飲企業家卡爾卡徹恩廷設計的一個選址模式，這一模型是通過占有充分的市場資料，運用多元回歸分析來預測和評估某一連鎖餐廳的位置優劣。
1、對于某一連鎖餐廳位置來說，要想進行評估，都必須獲得如下有關本區域的數據：
?。?）附近街道上的日常交通流量（每天的車輛數）。
?。?）本區域內所有餐廳的座位數。
?。?）工薪階層人口所占該地區人口的比例。
?。?）10分鐘以內即可到達餐廳的職員的估計人數。
?。?）周圍10分鐘就可到達的單身人數。
?。?）本地區人口的平均年齡。
?。?）營業區域內已有的連鎖餐廳數。
?。?）本區域方圓 2.5公里以內的人口總數。
由此可建立如下線性回歸方程：
Y＝a－X[,1]A＋X[,2]B＋X[,3]C＋X[,4]D
其中：
Y——這家連鎖餐廳的預計銷售額。
A——本區域內所有餐廳的座位數。
B——工薪階層人口在該地區人口中所占的比例。
C——該地區人口的平均年齡。
D——10分鐘內到達這家餐廳的職員人數。
a——經驗系數。
X[,i]——用來衡量A、B、C、D4個因素權重的系數。
2、如果上述4項主要信息參數達到如下的要求， 則在該區域內選擇連鎖經營企業就具備成功的條件：
?。?）本地區所有餐廳座位數A不少于1200個。
?。?）該地區約有75％的人口屬于工薪階層，即B≈75％。
?。?）該地區人口的平均年齡C在2分析餐飲業連鎖經營的選址模式6～32歲之間。
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快餐連鎖經營是社會經濟發展到一定階段的客觀趨勢，也是現代國際間一種行之有效的商業經營形式，是隨著一個國家的經濟騰飛而迅速發展起來，大規模、國際化的連鎖集團的出現和發展在國民經濟中發揮了不可或缺的作用。在我國，連鎖經營企業正以平均每年114 ％的速度發展，全國已有連鎖經營店1.5萬余家。幾乎所有的行業都可以用連鎖店的方式來經營，特別是在餐飲行業。餐飲行業發展連鎖經營有著很好的前景，其市場潛力非?？捎^。餐飲行業進行連鎖經營，其連鎖店的位置對連鎖店的經營有著決定性的影響，選址不當，將導致經營的失敗。本文就餐飲行業進行連鎖經營選址中影響選址的因素、選址的基本原則、選址的方法進行系統的討論，并建立相應的選址數學模型。
一、快餐連鎖經營選址中應考慮的因素
在餐廳連鎖店選址的過程中，必須對所選定的潛在地址的相關因素進行詳細的分析，影響餐廳連鎖企業營業地址選擇的因素從宏觀上講包括地理因素、社會因素、文化因素、經濟因素和市場因素等，具體來講包括以下內容：
1、地區經濟
飲食消費是在人們滿足日常衣、食、住、行等需要之后的可自由支配資金的支付。一個地區人們的收入水平、物價水平都會影響到人們消費的金錢數量和他們必須支付的價格。一般地，當人們的收入增加時，人們愿意支付更高價值的產品和服務，尤其在餐飲消費的質量和檔次上會有所提高，因此，餐廳連鎖企業一般應選擇在經濟繁榮、經濟發展速度較快的地區。
2、區域規劃
在確定餐廳連鎖店之前，必須要向當地有關部門咨詢潛在地點的區域建筑規劃，了解和掌握哪些地區被分別規劃分為商業區、文化區、旅游區、交通中心、居民區、工業區等資料。因為區域規劃往往會涉及到建筑物的拆 遷和重建，如果未經了解，盲目的選定連鎖企業，在成本收回之前就遇到拆 遷，會使企業蒙受巨大的經濟損失，或者失去原有的地理優勢。同時掌握區域規劃后便于我們根據不同的區域類型，確定不同的經營形式和經營規格等。
3、文化環境
文化教育、民族習慣、宗教信仰、社會風尚、社會價值觀念和文化氛圍等因素構成了一個地區的社會文化環境。這些因素影響了人們的消費行為和消費方式，決定了人們收入的分配方向。一般而言，文化素質高的人，對餐飲消費的環境、檔次的要求比文化素質低的人要高。文化環境的不同，影響連鎖經營的規格和規模。
4、消費時尚
一段時期的流行時尚，往往能在很大程度上影響消費者的消費方式和方向。隨著人們消費水平的提高、衛生觀念的增強，人們在餐飲消費上越來越注意就餐的環境衛生，這樣外表裝修美觀、舒適、潔凈的連鎖餐廳就越來越為人們所接受。
5、競爭狀況
一個地區餐飲行業的競爭狀況可以分成兩個不同的部分來考慮。一是直接競爭的評估，即提供同種經營項目，同樣規格、檔次的餐飲企業可能會導致的競爭，這對餐飲企業來說，是消極的。二是非直接競爭，包括不同的經營內容和品種，或同樣品種、不同規格或檔次的餐飲企業，這類競爭有時起互補作用，對餐飲企業是有利的。在選擇連鎖經營區域時，如果無任何一種形式的競爭，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競爭，都是值得連鎖經營集團在投資前認真研究和考慮的。競爭既是一種威脅，又是一種潛在的有利條件，只要把競爭對手作為一面鏡子認真分析其優勢或劣勢，就便于我們在競爭中掌握主動。
6、地點特征
地點特征是指與餐飲經營活動相關的位置特征。如餐飲企業經營所在的區域，如政治中心、購物中心、商業中心、旅游中心以及飲食服務區的距離和方向。連鎖餐廳所處的地點直接影響餐廳經營的項目和服務內容。
7、街道形式
這個因素分析餐飲業連鎖經營的選址模式主要考慮到街道和交通的形式會吸引人們到這個地方來，還是他們因旅游而使人口發生移動。
8、交通狀況
關于目標地點的街道交通狀況信息可以從公路系統和當地政府機關獲得。如果交通的數據最近還沒有被統計出來。那么可以選取一天中最有意義的樣本數據作為參考。交通狀況的計算往往在中午、周末的晚上和星期天。一段時間內統計的數據應去除那些帶有偏見的結果。晚餐時間的統計可能會由于靠使用長期車票的人的交通產生很大的影響。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區車輛流動的數據以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。
9、規模和外觀
餐廳的餐廳位置的地面形狀以長方形、方形為好，必須有足夠大的空間容納建筑物、停車場和其他必要設施。三角形或多邊形的地面除非它非常大，否則是不足取的。同時，在對地點的規模和外觀進行評估時也要考慮到未來消費的可能。
10、餐廳的可見度和形象特征
餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個角度看，都可以獲得對餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進行評估的，這對于坐落于交通擁擠的高速公路傍的地點是重要的，餐廳的可見度往往會影響到餐廳的吸引力。同時，餐飲企業無論從經營內容、方式、菜品質量、服務、裝修等方面，還是在所選地址上都應具有明顯的突出的形象特征。對坐落在擁擠的商業中心的連鎖餐廳尤為重要，形象特征會增加整個連鎖企業集團的吸引力。
11、經濟成本
餐廳連鎖經營的關鍵因素之一就是經濟成本， 在選擇連鎖餐廳時就應充分考慮所在地區影響將來經營的成本因素。
1）土地價格或建筑物租金
地價或租金的費用是在逐漸上漲的，而且餐飲企業在投資時，土地費用或建筑物租金所占的比重也是較大的。城市不同區域、不同街道、不同地段其地價或租金相差是很大的。因此在選址時，應選擇地價或租金合理的，有較大潛在優勢的位置。
2）能源供應
能源主要是指水、電、天然氣等經營必需具備的基本條件，基本標準是“三通一平”。在這些因素中，水的質量尤為重要，因為水質的好壞直接關系到烹調的效果。
3）原材料的供應及價格水平
餐飲企業經營每天都必須大量采購鮮活的原材料，如果所在地區原材料供應不足，會影響餐飲企業的服務水平和聲譽，如從外地空運會增加成本，影響企業經營。如原材料有供應，那么貨源是否充足，價格是否合理、穩定，都是在選擇連鎖經營的區域是需要考慮的因素。
4）勞動力供應狀況及工資成本高低
餐飲企業需要使用許多掌握高技術大人員，如廚師或具有一定技能的服務人員等。潛在市場上是否具有企業所需要的人員及其工資標準對連鎖餐廳尤為重要，這關系到整個連鎖集團的服務水平和聲譽，以及向其他地區的拓展問題。
5）旅游資源
這一因素主要影響著過往行人的多少、旅客的種類等，因此對旅游點資源一定要仔細分析，綜合其特點，選擇適當的位置和餐廳的種類。
二 連鎖餐廳選址的原則
連鎖餐廳的選址是一項復雜的工作，在考慮上述基本因素的基礎上，還應確定具體的經營場所。選擇具體的經營場所應遵循下列基本原則：
1、目標市場原則
任何餐飲企業，都要根據目標市場，選擇適當的地點，建立相應的規模，選擇相應的設施設備和相應的經營內容和服務檔次。連鎖餐廳的目標市場一般是高、中檔次的工薪收入的階層，地址宜選擇商業中心、居民區域和工薪階層工作區域，經營方式上可分析餐飲業連鎖經營的選址模式選擇快餐、自助餐等。
2、容易接近原則
連鎖餐廳應選擇在交通便利的商業區、經濟區、文化區，要盡可能的設置規模相當的停車場，方便顧客來往；連鎖餐廳應按所在地人們行進、停留的規律選址?？傊?，餐廳原則上應選擇在顧客容易接近的地段和位置，因為顧客是以方便性來決定進入哪家餐飲企業的。
3、具有可見度原則
連鎖餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，比如說選址的位置無論在街頭、街中、巷尾，應讓顧客從任何一個角度看，都能獲得對餐廳的規模和外觀的感知，當然這需要從建筑、裝飾等幾個方面來完善。一般而言，連鎖餐廳宜緊靠某條主要街道，繁華的商業區域或某個公寓區。
4、投資預期目標原則
連鎖餐廳在選址時，除考慮外部因素外，還應考慮自身的條件，如經營品種、方式等，要以能實現預期投資目標的地點來衡量地理位置的優越程度。
三 連鎖餐廳選址的模式和方法
為了方便準確的找到連鎖餐廳選址的方法，當今世界上的餐飲行業都已開始利用計算機來建立選址數學模型，作為人們選址的輔助參考。這里提供美國餐飲企業家卡爾卡徹恩廷設計的一個選址模式，這一模型是通過占有充分的市場資料，運用多元回歸分析來預測和評估某一連鎖餐廳的位置優劣。
1、對于某一連鎖餐廳位置來說，要想進行評估，都必須獲得如下有關本區域的數據：
?。?）附近街道上的日常交通流量（每天的車輛數）。
?。?）本區域內所有餐廳的座位數。
?。?）工薪階層人口所占該地區人口的比例。
?。?）10分鐘以內即可到達餐廳的職員的估計人數。
?。?）周圍10分鐘就可到達的單身人數。
?。?）本地區人口的平均年齡。
?。?）營業區域內已有的連鎖餐廳數。
?。?）本區域方圓 2.5公里以內的人口總數。
由此可建立如下線性回歸方程：
Y＝a－X[,1]A＋X[,2]B＋X[,3]C＋X[,4]D
其中：
Y——這家連鎖餐廳的預計銷售額。
A——本區域內所有餐廳的座位數。
B——工薪階層人口在該地區人口中所占的比例。
C——該地區人口的平均年齡。
D——10分鐘內到達這家餐廳的職員人數。
a——經驗系數。
X[,i]——用來衡量A、B、C、D4個因素權重的系數。
2、如果上述4項主要信息參數達到如下的要求， 則在該區域內選擇連鎖經營企業就具備成功的條件：
?。?）本地區所有餐廳座位數A不少于1200個。
?。?）該地區約有75％的人口屬于工薪階層，即B≈75％。
?。?）該地區人口的平均年齡C在2分析餐飲業連鎖經營的選址模式6～32歲之間。
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